Veileder ved salg til utbyggere

Det har blitt vanlig i Oslo at utbyggere henvender seg til grunneiere for å kjøpe eiendommene deres – enten for å fortette dem innenfor gjeldende reguleringsplan, evt. omregulering til høyere utnyttelse. Vi har blitt gjort oppmerksomme på en del faremomenter knyttet til slike salgsprosesser og vi har derfor utarbeidet en enkel veileder for grunneiere som får denne typen oppkjøpshenvendelser.

VEILEDNING – SALG TIL UTBYGGER

1. Risiko for skattesmell ved salg av boligeiendom til utbygger
Alle som eier sin egen bolig og bor i denne, kan selge den til andre personer som ønsker å bo i boligen. Salget er skattefritt. Men hvis man selger til en utbygger risikerer man å måtte skatte for gevinsten (forskjellen mellom den prisen boligen ble solgt for sist og den prisen som utbygger ønsker å kjøpe for).

Regneeksempel A

Kjøpspris Bolig (kjøpt i 2001)                      1 000 000
Salg til utbygger 2022                                10 000 000
Skattepliktig gevinst                                     9 000 000
Skatt på gevinst ved tomtesalg 23%     2 070 000 

2. Skattesmell hvis utbygger tilbyr en «bonus» knyttet til resultatet av reguleringen
Enkelte utbyggere tilbyr tillegg til en engangsutbetaling (kjøpspris som over) en bonus hvis høyere utnyttelse oppnås. Jo høyre utnyttelse, jo større bonus. Denne bonusen er også skattepliktig – samme skattesats som for tomtesalg. Skatten for bonusen kommer i tillegg til skatten i regneeksempel A over.

Regneeksempel B

Merpris ved utnyttelse > X                           2 000 000
Skatt på gevinst ved tomtesalg 23%        460 000

3. Prismodellene som benyttes skaper urealistiske forventninger
Enkelte oppkjøpere/utbyggere tilbyr modeller der boligselgeren får mer betalt hvis utnyttelsesgraden er høyere.

Regneeksempel C

TOTALPRIS SOM TILBYS FRA UTBYGGER/OPPKJØPER
Engangsutbetaling (kjøpspris)                     7 000 000
Merpris ved utnyttelse > X                           1 000 000
Merpris ved utnyttelse > y                            2 000 000
TOTALPRIS                                                    10 000 000

Her er det viktig å huske på at 3 MNOK er bundet opp i en fremtidig utnyttelsesgrad. Utbyggere/oppkjøpere gir ofte inntrykk av at de kan oppnå en høyere utnyttelse enn det som er realistisk. Dermed vil sannsynlig totalpris ofte ligge nærmere engangsutbetalingen enn et overoptimistisk høy-utnyttelses-scenario.

Regneeksempel D

Utbygger tilbyr totalt opp til 10 MNOK for en bolig (regneeksempel C over). En privatperson tilbyr 7 MNOK for boligen. Hvem skal man selge til?

Forutsatt at boligsalget beskattes som i regneeksempel A og B vil da prisen ved salg til utbygger/oppkjøper regnes ut slik:

Engangsutbetaling (kjøpspris)                     7 000 000
Skatt 23%                                                       – 1610 000
Merpris ved utnyttelse > X                           1 000 000
Skatt 23%                                                         – 230 000
Merpris ved utnyttelse > y                            2 000 000 (ikke oppnådd)
NETTOPRIS                                                    6 160 000

Her ser man at det altså blir en lavere pris hvis man selger til en oppkjøper/utbygger. I tillegg vil man oppleve en ugunstig bindingsperiode (se under).

4. Bindingsperiode
Hvis avtalen med utbygger går utover et enkelt salg og  knytter deler av betalingen til fremtidige forhold som regulering og utnyttelse, vil boligselgere kunne oppleve en form for «låsing» der ny bolig ikke kan kjøpes fordi man er usikker på hvor mye den endelige prisen for boligen vil bli. Hvis utbygger tilbyr noen form for «sikkerhetsventil» som gjør det mulig for selger å komme seg ut av avtalen, vil dette erfaringsvis beskytte utbygger i større grad enn boligselgeren.

5. Kjøpers rolle og intensjon
Det er ikke alle oppkjøpere eller utbyggere som oppgir sine reelle roller eller intensjoner. Mange utgir seg for å være vanlige boligkjøpere og boligselger er dermed uvitende om risikoen for skattesmell etc. når utbyggeren utvikler eiendommen istedenfor å bebo den selv. Derfor anbefaler vi at man undersøker om hvem boligjøperen reelt sett er. Disse undersøkelsene må være grundigere enn å bare spørre seg frem (ofte gir utbyggere/oppkjøpere inntrykk av at de selv skal bebo eiendommen selv om de egentlig ikke planlegger dette).